字据国金证券研报数据米兰，要领1月末，22城二手房成交面积的同比降幅由26.8%收窄至13.0%。多地二手房成交回暖，背后的原因是什么？房价是否有望筑底？

这个问题不错分两部分来看明晰：一是为什么会回暖，二是房价能否视为筑底。

一方面，策略在蕴蓄发力，显赫镌汰来回和握有老本，平直刺激二手房流动。

2026年开年，房地产计议策略彰着从去杠杆、去泡沫，转向稳市集、稳预期，要点是镌汰买卖两边的概述老本，饱读舞合理自住和改善需求入场。

个东说念主销售住房升值税策略治疗后，购房不及两年的税率由5%降至3%，握有两年以上住房对外售售免征升值税。

以一套300万操纵的屋子为例，握有不悦两年出售，升值税从15万元降为9万元，省俭约6万元，对想卖旧换新的家庭短长常平直的减负。与此同期，出售自有住房并在一年内从头购买住房的家庭，不错央求退还已交纳的个东说念主所得税，这等于给换房行径打折，周转二手房存量。

金融端也在同步降老本。公积金贷款利率降到近几年相对低位，五年以上首套公积金利率神圣在2%操纵，生意性按揭首付比例也有所下调，全体信贷环境更宽松。

对买房主说念主来说，首付压力变小、总利息开销下降；对卖房主说念主来说，潜在买家的支付才调边缘改善，更容易成交。多项策略重迭，组成了一个“低老蓝本回窗口期”，当然会推高二手房成交量。

另一方面，价钱还是阅历了一轮较为澈底的主动出清，以价换量阶段正在伸开。

字据机构统计，要领1月末，22城二手房成交面积同比降幅从26.8%收窄到13.0%，2026年以来成交面积环比结合正增长，1月末已回升至279万平时米，为2025年6月以来最高水平，同比增幅由负转正至17.7%。

世界二手住宅挂牌价钱依然在环比下降，但跌幅从此前彰着的下挫，收窄到不及1%操纵，呈现出“从跳水造成安稳下台阶”的走势。

城市数据更能评释问题。上海1月二手房网签约2.28万套，同比大增且结合三个月站在2.2万套上方，创近五年同期新高；北京1月二手住宅网签跨越1.5万套，同比增长跨越两成，为近几年同期高点；其他像广州、西安等要点城市，二手房成交同比也广泛保握增长，部分城市创下近三年或五年新高。

但与此同期，这些城市二手房均价全体仍在微跌或劣势颤动区间，并莫得出现全面快速高涨形势。

这组“量升价弱”的组合，内容上即是以价换量。以前两三年，好多业主被市集反复西宾：不降价就卖不掉。到了2025年四季度，不少城市的二手房价钱已出现10%–20%的累计回调，学区房、地铁盘、长幼区皆在不同历程下调报价。

价钱跌到刚需和改善真是能咬牙接住的位置后，成交需求被激活，成交量运行放大，但价钱仍在底部区域徜徉。

供需结构变化也很关节。北京二手房挂牌量从2025年9月的14万多套下降到2026年1月的12万多套，新政之后日均新增挂牌量回落彰着；上海二手住宅挂牌量结合数月下行，中介平台记载的库存连跌多个季度；

世界范围内，要点城市二手房挂牌量也在环比收缩。这意味着前期那种大畛域、恐忧式的抛售行径还是落潮，雀跃“打骨折甩卖”的业主在变少。

与此相对的是，部分中枢区域优质房源议价空间在收窄，之前常见的10%–15%砍价幅度渐渐收窄到更有限的范围，MILAN SPORTS以致个别楼盘运行小幅上调挂牌价。市集从“买方十分占优”安稳回到相对均衡状态。

当挂牌减少、抛压减轻、议价空间收窄时，价钱持续快速下降的能源当然缩小，这即是所谓“止跌信号”最平直的体现。

终末一股力量来自预期，也即是东说念主心。从公论和市集参与者的发问来看，以前几年公共问得最多的是“还会跌若干”“还能不成保值”，而最近几个月，更多东说念主在问“咫尺是不是底”“会不会错过窗口期”。

这种问题本人，就代表着心态从“连忙离场”向“要不要上车”转念。

在真是生存中，好多家庭的有计议与其说是对行情的精准判断，不如说是被执行需求推着往前走：孩子快上学了，需要学区；父母要来同住，需要多一间房；通勤太贫苦，但愿蕴蓄责任地。

当价钱从高位跌下来，策略镌汰了税费和利息老本，月供压力可控时，一部分刚需和改善就汇蕴蓄入场。这种“被生存逼出来”的需求，频频更具韧性，也更能赞成成交量的底部。

那么，在这么的布景下，能不成说房价还是筑底？

需要辩别层级来看。世界层面来看，咫尺出现的是相比典型的“量先稳、价磨底”的状态：多组高频数据标明，要点城市二手房成交面积环比多月为正、同比由负转正；百城二手住宅价钱全体依然在小幅下行区间，但跌幅彰着在收窄；中枢城市挂牌量和库存从高位回落，业主议价空间收窄。

这一系列神情组合在沿路，评释世界范围内的二手房市集，还是从之前的快速下降阶段，干预到安稳磨底和结构性分化阶段，“止跌信号”是不错证实的。

但这并不等于世界房价还是出现协调的大底，更不虞味着要速即干预新一轮普涨周期。

一线和少数强二线城市，东说念主口和产业基本面较好，近两三年价钱已阅历一轮较深治疗，加上此次策略托底和成交归附，不错觉得还是神圣落在“价钱底部区间”内，将来好像率是在一个相对窄的区间内高下颤动，而不是再度广泛大幅下行。

无数中小城市则不同。东说念主口流出、产业赞成有限、地皮早期供应过多，导致库存压力依然显赫。

即便短期也出现因为策略或节日错位带来的成交回暖，但从中长久看，价钱仍面对下行或长久劣势的压力。在这些地点谈“筑底”，为先锋早，更接近“途中反弹”。

对凡俗购房者而言，可操作的论断偶而是：淌若你是刚需或改善，身处一线或有富厚东说念主口流入和产业赞成的强二线城市，有富厚责任和可控杠杆，绸缪长久自住三年以上，那么咫尺这轮成交回暖阶段，是一个相对安全的上车窗口期，毋庸过度纠结“是不是完全最低点”。

更遑急的是挑对城市、板块和居品，适度好我方的欠债比例，而不是休想通过频频收支赚快钱。

淌若你是在无数中小城市，垂青的是金钱保值升值而非居住本人，就要更严慎，关怀东说念主口流向、产业结构和财税现象，警惕长久供大于求导致房价“缓跌拖长线”的风险。在这些地点，买房更多要从“徒然品+必要居住品”的角度概述考量，而不是单纯的投资品。

淌若是纯投资、短炒想路，指望复制以前高杠杆、短周期的暴涨故事，那这循环暖其实和你关系不大。市集还是纪念一个更接近凡俗金钱的收益率区间，风险收益比还是完全不同于上一轮大牛市。

韩国国防部10日称，总统李在明已要求就“韩国无人机侵犯朝鲜领空”一事展开彻底调查。

是以我们凡俗东说念主真是需要关怀的，不是会不会再跌几个点，而是你站在什么城市、什么板块，用什么杠杆，作念的是过日子的有计议，如故赌气运的遴荐。